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时间:2019-08-06 10:08:02 作者:红孩儿金融

前段时间,中国社会科学院发布了报告,指出一线城市楼市的风险极大!


报告指出,房地产市场存在结构性风险,不同层级的城市房价分化加剧,一线城市房价收入比远高于合理区间,房地产市场风险极大。


2001年,一二三四线城市的房价收入比分别是9.65、7.42、5.82、5.87;2016年,一二三四线房价收入比则分别为16.18、7.31、5.29、4.87,分别上升73.8% 、-3.9% 、-9.1% 、-15.7%。

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报告还指出,从房价收入比的角度来看,中国主要城市的房价收入比远超主要国际城市水平,出现房价泡沫迹象。


在全球房价收入比排名前十位的城中,中国城市占据8席;在房价收入比排名前20位的城市中,中国城市占据16席。北京、深圳、上海的房价收入比位居国内外主要城市的前三位。


权威机构由房价收入比的高低来判断楼市的风险,显然是有问题的。以下是我们的分析,供大家参考。


一、房价收入比在国内目前流行的4至6倍的说法,据考证是20世纪90年代初世界银行专家黑马先生(AndrewHamer)在进行中国住房制度改革研究时,提出的认为“比较理想”的比例,哪知道这个比例对中国产生了这么大的影响。


其实合理区间只表明了一般大多数的情况,特殊的情况,不代表一定存在风险。从收入比这个概念的来源看,有存疑的地方。它不是必然有效的知识。它是通过实证获得的,是从经验和历史中总结的。


举一个例子大家就明白了,以前人们的认识和观念中,天鹅一定是白颜色的。人们是通过观察后的经验和总结得到了这个知识,可是后来,直到在澳大利亚发现了黑颜色的天鹅,于是天鹅是白色的这一知识被彻底颠覆。


同理,房价收入比不一定是必然有效的知识,甚至我们的高收入比的情况存在了已经很多年,也没见怎么样!事实已经啪啪打脸了这一衡量指标!

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二、中国的楼市是非常特殊的,与其他国家存在很大的不同。国外有户籍制度?国外的房子有没有限购?土地的供应方式一样么?国外在很多的问题上与中国是不一样的:其实在相似的楼市的条件下,做出的分析结果可能还有参考意义,但是基本的条件完全不同的情况下,作为参照指标肯定要有问题了。


三、房价收入比这个指标有时会用平均的房价和收入或者用中位数的房价和收入来计算。我们知道,其实只要一平均就会出问题,而中位数也是一样的。


比如处于中间收入的人群,一定会买价格处于中位数的房子吗?而这个房价收入比,其实就是假定了这样的情况。


真实的楼市其实是这样的:它的价格高低是由高收入人群决定的,而城市中那些价格低的区域的房价,是由高收入人群中收入最少的那部分人决定的。所以处于中位收入的人群,以及收入处于平均水平的人,他与房价有什么关系呐?本身他们就不是房价的决定因素。


房价收入比未来还会继续拉大,我们在之前分析过了,楼市的下一个阶段大概率就是房价继续脱离普通人,而租金会逐步涨上来,到了那时候,房价上涨的幅度会变小,租金会变得很高!


四、楼市呈现出来的样子,是人们的一种想法。房子对中国人来说是有价值的,这里的价值是指人们为了赋予终极目的的重要性。存在就是有道理的,一线城市的房价也是同理。它的价格的高低,是人们以实际行动用真金白银投票投出来的。

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参照以前的表现,如果人们的价值观和想法未来没有改变,以后房价还会创下新的记录。


其实目前一线楼市的房价还不是它本来的样子,因为有严格的购房条件,它的价格是被低估的。放开限制,肯定会有一波上涨。所以一线城市的风险不是大,反而是小的。毕竟一线城市是全国富人主要流向的地方,聚集了全国的有钱人。


说一线城市风险高是站不住脚的。以北京为例,因为其他城市在北京买房的富人,以及置换掉自己其他城市房产在北京买房的人群是被当空气忽略的,这会导致房价收入比失灵。统计范围是一个“湖泊”,然而流入湖泊的水却来自“大海”。


一线城市的房价风险是很小的,但是如果有一天高收入买的起的人群大量流向二线的时候,才是需要警惕的,而不是房价收入比的指标!

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