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时间:2019-08-05 11:08:26 作者:红孩儿金融

盛夏的天气如此多变,前几日还是骄阳似火,最近两天就变得清凉宜人,几场雨过后,难得能长出一口气。


查下日历,原来时隔一周之后,又要到立秋了,怪不得这两天的空气中多了点凉意。


夏日给人的感觉是短暂的,楼市也是如此,3-5月份的“小阳春”转瞬即逝,盛夏时节还没火热几天,八月初的楼市,又要“由夏入秋”了。

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最典型的表现是成交量走弱。


房产研究机构克而瑞发布的数据显示,7月,29个重点城市整体成交2625万平方米,环比下跌11%,同比微升2%,超2019年月均5%。


成交数据看似光鲜,实则疲态难掩,7月部分成交是上月已售未备案货量的体现,存在一定失真,实际成交仍然乏力,继5、6月连续环比小幅下跌之后,市场下行趋势再次强化。


什么意思呢?表面上看,最近一个月买房的人依然不少,同比去年称得上“微涨”,实际上,6月份已经卖出去的房子没有备案,推到了7月份集中备案,扣除这一因素,真正的成交量很“可怜”,更别提环比五月份、六月份的下降趋势了。


众所周知,成交量象征着房地产市场的人气,当成交不断走低,购房者观望的情绪也会越来越浓重。


除此之外,八月初的楼市,还涌现了两个消息。


第一,城市住宅库存连续第7个月同比上涨。


据经济参考报8月2日报道,上海易居房地产研究院发布百城住宅库存报告显示,全国百城库存规模已连续7个月保持同比增长态势。


具体来看,100个城市新建商品住宅库存总量中,一线城市2775万平方米,同比上涨28.4%;二线城市22248万平方米,同比上涨0.9%;三四线城市库存20180万平方米,同比上涨9.5%。


要知道,所谓“城市住宅库存”的定义,指的是“取得预售许可证但没有出售的住宅项目,包括期房和现房”。


也就是说,从2019开年至今,卖不出去的房子越来越多了。


第二,前十名开发商7月份权益销售额均下滑。


据澎湃新闻8月1日报道,克而瑞研究中心发布的1-7月房企产企业销售排行榜数据显示,TOP100地产商的单月销售额环比下降29%,碧桂园、恒大和万科的单月销售额环比下降23%。


从7月份单月来看,TOP10地产商的权益销售额均出现了同比下跌,其中华润置地的跌幅最高,达到58.08%,绿地控股的同比跌幅达到50.26%。


该怎么理解呢?无论是前100名房企,还是前十名的开发商,不管是单月销售额,还是1-7月销售额,不论是“碧恒万”三强,还是其他巨头,最近一个月,卖房子的业绩用一个字来形容,那就是:惨。

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事实上,这种现象,与三年前的2016年非常相似。


2016年,广大中小城市的新房库存积压,新一线城市、二线省会城市,开始成为楼市中的“主角”,在棚改货币化安置、农民进城、返乡置业、城镇化加速等各种因素加持之下,房价水涨船高。


同样是库存上升,2016年的时候,有多种外在因素加持,居民杠杆率也有增加的空间,到了今年,棚改总量不足300万套,房企拿地开始向大城市集中,收缩型城市正在增多,这种情况下,库存上升之后,又有何办法可解?


因此,对购房者来说,应该提前防备。


首先,防备中小城市房价步入“下行通道”。


为什么重点是中小城市呢?


数据显示,在十年前,我国一二线大中城市人口占比只有17%,而截至去年末已经突破了20%;从人口增速来看,过去五年一二线城市常住人口增速都在1.2%以上,而全国其他地区的增速不到0.4%。


也就是说,这些城市人口流出最多,房价偏偏还在过去几年涨的最快,这不正常。


社科院近日发布的报告最能说明问题,核心城市房价涨速连续3个月下降,二手房成交量较快下探,如果没有进一步政策刺激,三四线城市住房市场将先后进入下行小周期。


所谓的“下行周期”,意味着即将到来的下跌趋势会持续更久,少则几个月,多则几年,购房者要注意回避,假如你的工作、人脉、亲朋好友都不在小城市,就不要选择这里买房。

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其次,防备一二线城市的远郊区域出现“房比人多”。


一二线城市的远郊地区,也是需要重点防备的区域。


最近几年,尽管各大热点城市涌入的人口越来越多,随之而来的,却是中心城区近乎无限度的扩张,据不完全统计,截至2016年5月,中国县及县以上的新城新区数量总共超过3500多个,如果加上2017、2018和今年的数据,这个数字应该会将近4000个。


在上半年,社科院发布了房地产蓝皮书,报告显示的结果很惊人,目前超过17个城市写字楼空置率达20%以上,其中绝大部分都是以深圳、上海、武汉、长沙、成都为代表的热门城市。


看似高大上的一二线楼市,假如中心城区持续扩张,出现“房子比人多”的现象是迟早的事,一些普通的二线省会直接把五环甚至六环都规划了出来,连带着周边的地级市都成了辐射区域,这些人烟罕至的高楼大厦,也是购房者需要回避的地方。

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