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时间:2019-08-05 10:08:49 作者:红孩儿金融

来源:不执著财经


随着下半年房地产调控政策开始收紧,一二线城市房价开始停滞不前,而三四线城市房价下跌却已成定局。现在有人提出,如今三四线城市6000-9000元/平方的房价,5年后会降到3000元/平方米吗?因为,作为三四线城市的黑龙江鹤岗市,现在房价只买500元/平方米,未来很多人口流出大于流入的三四线城市,房价跌到3000元/平方米,也不是啥不可能发生的事。

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对此,很多专家就马上指出,三四线城市房价跌至3000元/平方米会发生金融风险,这是政策所不允许发生的。同时,三四线城市房价如果真的从9000元/平方跌至3000元/平方,炒房者必然会弃房断供。此外,开发商拿地成本都不止3000元/平方,真要跌到3000元/平米以内,开发商还不得亏死?


但实际上,只要三四线城市房价不出现集体快速下跌,并不会产生什么金融风险。举个例子,环京楼市(主要是燕郊、通州等地)之前房价最高时达到4万元/平方,后来跌到了2.4至2.8万/平方,也没听说过发生什么金融风险。同时,炒房者如果弃房断供,银行会走法律程序,把炒房者的房子七折销售,如果还有欠款的,炒房者还要继续还款,直到还清为止。所以,弃房断供对炒房者肯定是下下之策。此外,开发商如果遇到资金链断裂,即使出现亏损状态也会选择割肉出局,房价由市场决定,也并不是由开发商来决定的。


事实上,未来5年也并不是所有三四线城市房价都会降至3000元/平方。决定未来5年三四线城市房价能否降到3000元/平米,有以下几个因素:首先,房价要与当地居民收入挂钩。比如,某四线城市,房价涨到9000元/平方米,但当地人月收入只有二三千元/月,多数人买不起房,只有投机炒房者在炒房,这就远远脱离了当地工薪阶层的收入水平,这样的房价肯定会下跌的。

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再者,房价能否降到3000元/平米,由投机炒房者何时退出决定。一定要让当地房价泡沫已经挤干净了,这就需要当地房地产去投机化、去杠杆化。也就是说,一直推高当地房价的炒房资金要撤离这些城市。而一旦炒房资金撤离,当地房价将由刚需接手,届时,不要说房价什么价格都有可能看得到,而且还会长期低迷,处于有价无市的状态。


最后,三四线城市未来5年能否降到3000元/平方米,将由该城市的人流量来决定。像鹤岗市房价为啥会跌到500元/平米?就是人口流出长期大于流入,当地经济不景气,产业结构单一,与周边城市同质化竞争明显,对外来人口不构成吸引力。未来5年并不是所有三四线城市房价都能跌得到3000元/平方,但是一些通过投机资金炒作支撑起高房价的城市,由于后市缺乏人口流入的吸引力,而导致房价跌回起点,房地产市场的持续低迷。

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现在很多人都认为,中国的房价只能上涨,不能下跌,下跌肯定是跌不下去的。但事实上,只要三四线城市房价不集中下跌,国内就不会发生系统性风险。从目前情况看,三四线城市房价下跌已成定局,5年后能否跌到3000元/平方,有三个因素来决定:一是当地居民收入来决定。二是炒房团撤离进程决定。三是由该三四线城市是否具有对外吸引力来决定,一些人口流入大于流出的三四线城市房价会下跌有限。但如果人口流出大于流入,那三四线城市房价从哪里涨上来,再跌回哪里去是很正常的事情。

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